تعتبر علاقة العرض والطلب في سوق العقارات من العوامل المهمة التي تؤثر على تقلبات أسعار المساكن. في دبي، المدينة التي تعتمد بشكل كبير على سوق العقارات، غالباً ما يتم "إخراج" العائلات ذات الدخل المتوسط من سوق العقارات عندما يرتفع الطلب على العقارات وترتفع الأسعار. وتتراوح أسعار الشقق الاستوديو حالياً بين 80 درهم ومليون درهم، مما يعكس السخونة المحتملة في سوق العقارات في دبي. لم ترتفع أسعار الشقق فحسب، بل ارتفعت أيضًا أسعار الفيلات ومنازل الأسرة الواحدة بشكل كبير. وهذا الاتجاه يقلق العديد من المستثمرين لأنهم قد لا يتمكنون من بيع عقاراتهم بنفس السعر. بالنسبة لبعض المستثمرين، يمكن أن يؤدي ذلك إلى خسائر فادحة، حيث أنهم ربما استثمروا مبلغًا كبيرًا من المال في شراء العقارات ليجدوا الآن أنهم فقدوا قيمتها. ومع ذلك، هذا ليس هو الحال دائمًا في سوق العقارات. ويشير المسؤولون ومحللو السوق إلى أن المستثمرين الذين يشترون العقارات بالأسعار الحالية قد لا يتمكنون من بيعها بنفس السعر إذا ضعف السوق في السنوات القليلة المقبلة. وهذا يعني أن المستثمرين بحاجة إلى إيلاء اهتمام وثيق للتغيرات في السوق من أجل بيع عقاراتهم على الفور وتجنب الخسائر. بالإضافة إلى ذلك، يجب على المستثمرين توخي الحذر لأن سوق العقارات في دبي يحمل بالفعل مخاطر عالية. يجب عليهم إجراء بحث مناسب وطلب المشورة والمشورة المهنية قبل شراء عقار. يجب على محللي السوق أيضًا تقديم تحليل دقيق لاتجاهات السوق حتى يتمكن المستثمرون من اتخاذ قرارات مستنيرة. حالة سوق العقارات مهمة جدا للمستثمرين. إذا ضعفت السوق، فقد يحتاج المستثمرون إلى بيع العقارات على الفور لتجنب الخسائر. ولذلك، يجب على المستثمرين إيلاء اهتمام وثيق لتغيرات السوق واتخاذ قرارات مستنيرة بناء على ظروف السوق.
ويمكن لشقة استوديو يبلغ سعرها 80 ألف درهم أن تحقق إيرادات إيجارية تصل إلى 4 ألف درهم إذا تم تأثيثها بأعلى المعايير ومجهزة بجميع وسائل الراحة. إلا أن هذا الدخل لا يشمل رسوم الخدمات، كما أنه لا يأخذ في الاعتبار النفقات مثل صيانة المنزل والتأمين. وعلاوة على ذلك، فإن العائد السنوي هو 5٪ فقط. إذا قمت بتضمين رسوم الخدمة، فإن العائد على الاستثمار أقل من 4٪. قد يخيب هذا الرقم مستثمري العقارات الذين قد يجدون أن أدوات الاستثمار الأخرى تقدم عوائد أعلى. على سبيل المثال، قد توفر أدوات الاستثمار مثل الأسهم أو صناديق الاستثمار الذهبية أو العقارية عوائد أعلى دون الحاجة إلى رسوم خدمة مرتفعة. في حين أن شقة استوديو بقيمة 80 درهم تعد خياراً استثمارياً ميسور التكلفة نسبياً، فقد يرغب المستثمرون في التفكير في خيارات أخرى إذا كانوا يريدون تحقيق معدل عائد أعلى. ومع ذلك، لا تزال هذه الشقة الاستوديو خيارًا جيدًا للمستثمرين الذين يريدون دخلاً ثابتًا.
وفي النصف الأول من عام 2023، وصل عدد صفقات الأراضي والعقارات في قطاع العقارات في دبي إلى 76119، وبلغ حجم الصفقات 2830 مليار درهم، بزيادة 1600% عن 76.87 مليار درهم في الفترة نفسها من العام الماضي. ويعود هذا النمو بشكل أساسي إلى الازدهار المستمر والطلب المتزايد في سوق العقارات في دبي. ووفقاً للبيانات العقارية، ارتفع سعر شقة الاستوديو التي يتراوح سعرها بين 2022 ألف إلى 1 ألف درهم في يناير 40 إلى 45 ألف إلى 2023 ألف درهم في يناير 1، ليتضاعف في عام واحد. ويعكس ذلك أيضاً علاقة العرض والطلب في سوق دبي العقاري، فضلاً عن ثقة المستثمرين وتوقعاتهم في السوق. ومع ذلك، لا بد من الإشارة إلى أن هناك أيضًا بعض التحديات والمخاطر وراء الطفرة التي يشهدها سوق العقارات في دبي. على سبيل المثال، تتطلب مشاكل مثل عدم كفاية المعروض من الأراضي وارتفاع أسعار المساكن من سوق العقارات في دبي التكيف والاستجابة بشكل مستمر. ولذلك، يحتاج المستثمرون إلى توخي المزيد من الحذر في تحليل السوق واتخاذ القرار، والقيام بعمل جيد في السيطرة على المخاطر.
وهذا النمو غير الطبيعي في أسعار العقارات يجعلها غير ميسورة التكلفة حتى بالنسبة للأسر ذات الدخل المرتفع. يقوم المستثمرون بشراء العقارات بأسعار مرتفعة بحيث أنه إذا ضعف السوق، سيكون من الصعب بيع العقار بعائد مرضٍ. وقال أحد المطلعين على الصناعة.
أصدرت شركة الاستشارات العقارية CBRE تقريرًا يفيد بأن متوسط أسعار المنازل في دبي نما بأقوى معدل منذ أواخر عام 2014 خلال العام الماضي، حيث ارتفع بنسبة 16.9%. معدل النمو هذا أعلى من توقعات 15.9٪ قبل شهر. وخلال هذه الفترة، ارتفع متوسط سعر الشقة بنسبة 17.2% والفيلا بنسبة 15.1%. واعتبارًا من يونيو 2023، وصل متوسط سعر الشقة في دبي إلى 6 درهمًا إماراتيًا للقدم المربع، ووصل متوسط سعر الفيلا إلى 1294 درهمًا إماراتيًا للقدم المربع. وأشار تقرير CBRE إلى أن سوق العقارات في دبي لا يزال نشطًا للغاية، وأن المناطق التي تشهد نموًا سريعًا في أسعار المساكن تتركز بشكل رئيسي في مناطق مثل جزيرة النخلة ومرسى دبي ووسط مدينة دبي. بالإضافة إلى ذلك، يُظهر سوق الشقق وسوق الفلل في دبي أيضًا ضيقًا في العرض والطلب، وقد بدأ بعض المستثمرين العقاريين ومشتري المنازل في التفكير في دخول هذا السوق. ومن الجدير بالذكر أنه على الرغم من النمو السريع في أسعار المنازل في دبي، يعتقد بعض الخبراء العقاريين أن هناك خطر فرط النشاط في سوق العقارات في دبي، مما قد يؤدي إلى انخفاض الأسعار وتصحيح السوق. ولذلك، بالنسبة لأولئك الذين لديهم خطط لشراء منزل، فإن تقرير CBRE يذكرهم بالتفكير بعناية وإجراء البحث المناسب وتقييم المخاطر قبل الاستثمار.
على مدى السنوات العشرين الماضية، شهد سوق العقارات في دبي ثلاث طفرات نمو رئيسية. وأثار انهيار السوق في عامي 20 و2009 مخاوف بشأن احتمال حدوث فقاعة عقارية أخرى في دبي. وبحسب المحللة أناستازيا بتروفا، فإن هذه الزيادات أثارت مخاوف من احتمال ازدهار سوق العقارات في دبي مرة أخرى. شهد سوق العقارات في دبي ثلاث طفرات نمو كبيرة على مدى السنوات العشرين الماضية. ارتفعت أسعار المنازل في دبي بنسبة 2015% تقريباً بين عامي 20 و2004، مدفوعة بالازدهار الاقتصادي العالمي وزيادة الطلب على العقارات الفاخرة في دبي. ومع ذلك، خلال انهيارات السوق في عامي 2008 و60، انخفضت أسعار المنازل في دبي، مما تسبب في خسارة الكثير من الناس لأموالهم. ومع ذلك، قالت بتروفا إن الزيادات أثارت مخاوف بشأن طفرة أخرى في سوق العقارات في دبي. وأشارت إلى أن أسعار المنازل في دبي ارتفعت بأكثر من 2009% منذ عام 2015، الأمر الذي جعل الناس أكثر قلقاً بشأن عدم الاستقرار والمخاطر التي تحيط بالسوق العقاري. بالإضافة إلى ذلك، أدى تزايد ديون دبي وانعدام الشفافية إلى زيادة عدم الثقة والمخاوف بشأن السوق. وتنصح بتروفا أولئك الذين يفكرون في الاستثمار في سوق العقارات في دبي، بضرورة توخي الحذر الشديد. وذكّرت بأن انهيارات السوق الماضية جلبت قدرًا كبيرًا من عدم اليقين إلى السوق، وأن وضع السوق الحالي لا يزال مليئًا بالمخاطر. لذلك، توصي بأنه قبل القيام بأي استثمار، يجب عليك فهم ظروف السوق بشكل كامل والتفكير في استشارة مستشار مالي واستثماري محترف.
